李嘉诚7折调仓，深圳有点无辜

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

这两天，李嘉诚7折卖房的消息刷爆了地产圈。

原因是位于香港九龙观塘片区的海景项目 " 亲海駅 II" ，公布了首批房源的价格。

相比于周边的二手房，价格几乎一夜之间回到7年前。

而随着消息的发酵，大家关注的焦点也出现了转折。

作为资产负债表非常健康的房企，突然七折卖楼，放在市场来看，多少是让人有点出乎意料的。

正常来说，除非房企出现经营困难，急需回款填补窟窿，很少房企会轻易选择大幅度降价开盘，

但是在长江实业集团8月3日公布的2023年度中期业绩报告来看，有足够的资金覆盖负债。

并且报告也披露了，集团有大量的现金在手中，银行的贷款也没有动用。

这比内地的很多房企的财务，都要健康得多。

怎么看，都没有理由需要把位置不算太差、不算难卖的项目大打折扣。

那么为什么李嘉诚这么急着降价要把这样的项目大打折扣出售呢？

其中的原因，长江实业执行董事赵国雄说了较积极的一面——发展商有责任以 " 不用赚尽，不用赚多 " 的态度解决市民住屋问题。

但是真正的原因，一方面可以从集团的最新业绩公告中找到蛛丝马迹，另一方可以从李嘉诚过往对经济的判断中得到答案。

在业绩公告中，长江实业集团提到今年上半年，香港和内地的物业销售收益，相比去年同期下降了不少。

2022年上半年销售收入有203.97亿，今年上半年只有82.46亿，同比下降59.6%。

而早在4年前，李嘉诚曾向外界表示，世界经济形势还很复杂，很多国家GDP面临低增长。

作为香港的首富，李嘉诚对风险管理、资金技术、消息获得渠道等具备极大的优势。

无论做什么决策，始终都会比普通人早一步做出判断。

回顾过去李嘉诚对房地产或投资领域的动作，几乎都具备了极强的前瞻性。

比如对内地房地产的布局和撤资，对欧洲通讯业、基建设施、能源行业的投资和套现。

但打折，是不是就不一定表示，李嘉诚对房地产没有信心了？

这就未必了。

因为长江实业集团，2023年和2022年的土地储备总量并没有变化，依旧是约7600万平方英尺，只是区域性的土地储备做了权重的调整。

香港的土地储备由2022年上半年的500万平方英尺，增加到800万平方英尺；

内地的土地储备由2022年上半年的6700万平方英尺，调整为6400万平方英尺。

（来源：2023年度中期业绩报告）

（来源：2022年度中期业绩）

换句话说，打折卖房只是李嘉诚在香港房地产市场中的局部小调整。

虽然这次打折卖房，只是李嘉诚的一个小调整。

但作为一衣带水的深圳，和香港已经处于高度互融的状态，金融、地产、贸易已经紧密相连。

今年以来香港人北上消费“挤爆”深圳就是最好的证明。

过去，深圳楼市也频繁出现不少“香港客”，基本沿南山、福田、罗湖两岸沿线位置新房，都能找到他们的身影。

所以深港楼市的互动也会紧密很多，打折效果带来的影响，压力多少都会传导到深圳。

对于深圳市场来说，打折的“亲海駅II”，就如同前海的万科瑧湾悦、蛇口的招商玺家园说要打折。

因为市场的购买力会追逐性价比。

既然香港的新房都出现7折的局面，那么深圳的高端住宅下一次开盘，多少都要考虑一下价格的天花板了。

按照长实集团公开的" 亲海駅 II" 首张价格单。

项目132套房源，平均英尺价是14997港元（约14.91万元/平），其中最便宜的开放式单位实用面积 210 平方英尺（约 19.51平米），扣除19%的折扣后，总价约290 万港元，折后英尺价13443港元（约合13.37万元/平）。

这个价格，放在当地来说，相当于以屯门的价格就能买靠近港岛的海景房。

对比周边二手房成交价，便宜一成半到三成，房价几乎一夜回到7年前。

（来源：中原地产）

而且打折的“亲海駅II”具备更强的优势。

要知道14.91万元/平的均价，不仅比当地周边二手房便宜7到8折，价格对应的还是香港的实际得房面积。

深圳新房的得房率普遍在70%—85%，换算一下，均价大概是10.44万元—12.67万元/平。

这个价格，比深圳南山、福田的一些网红新房开盘均价还要低。

利率方面，贷款七成，香港的优惠按揭利率是3.625%，比我们的LPR还低不少。

深圳作为一线城市，按揭利率已经算比较低，但加点之后的首套首贷利率为4.6%。

以30年还款期限来看，“亲海駅II”最低总价的房源，月供约1.13万港元。

至于地段，项目处于香港九龙观塘区油塘片区的油塘东源街8号，直面一线没有任何遮挡的海景，能够远眺香港岛的繁华，步行约8分钟就能到达港铁油塘站，距离香港岛只有一站地铁。

周边还有大型商场、体育馆、游乐场、海提公园、渡轮码头等配套设施。

这个位置的可比性，几乎可以媲美深圳前海和蛇口的网红盘。

所以，“亲海駅II”放在深圳人民的眼中，可能都已经不算贵了。

总价换算一下，大约是326.67—1270.94万元/套，几乎深圳90%的买房群体都买得起。

要知道在深圳，像坪山的边缘板块，宝安的松岗沙井，上车的总价区间基本在300万—500万。

如果说，有什么不够满意的地方，可能就是“亲海駅II”的面积太过于小了。

最小的面积19.5平，最大的面积66.7平，很难满足深圳人民对居住空间的需求。

所以，对于一直把香港房价视作天花板的深圳来说，无形中挨了一记“闷棍”。

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